備受矚目的《〈深圳市景觀設計人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定〉試點實施辦法》(下稱“實施辦法”)將於今年4月1日起正式實施。《實施辦法》最大的亮點在於嚴格區分處理範圍,堅持寬嚴適度、分類處理確認的原則梳理歷史遺留違建。
   四大類符合相關條件的歷史遺留違法建築經處理確認、依法辦理初始登記後,可以按照本市有關規定申請轉為商品性質。同時,部分歷史遺留違建還可由政府台北婚禮顧問收購,作為臨時性保障性住房。
   目前,試點工作方案(草案)正在緊鑼密鼓擬房屋貸款定當中,試點區域將在試點工作方案中予以明確。
   “一戶小分子褐藻醣膠一棟”違建免繳地價
   符合“一戶一棟”原則的違預防癌症的方法建,免繳地價
   ?總建築面積未超過480平方米的部分免予處罰;
   ?總建築面積在480平方米以上不足600平方米的部分按建築面積每平方米處以30元罰款;
   ?600平方米以上不足800平方米的部分按建築面積每平方米處以60元罰款;
   ?800平方米以上的部分按建築面積每平方米處以100元罰款。
   違反“一戶一棟”所建違建的多棟部分
   ?多棟的第一棟按現行公告基準地價的25%補繳地價,按建築面積每平方米處以100元罰款;
   ?多棟的第二棟按現行公告基準地價的25%補繳地價,按建築面積每平方米處以200元罰款;
   ?多棟的第三棟及以上棟數部分不予處理確認。
   原農村集體經濟組織或者其繼受單位為解決原村民居住問題統一建設的住宅類歷史遺留違法建築或者以住宅為主的多種用途歷史遺留違法建築
   ?未經規劃國土部門批准或者超過批准建設的部分,由原農村集體經濟組織繼受單位作為歷史遺留違法建築當事人,按現行公告基準地價的25%補繳地價,按建築面積每平方米處以100元罰款。
   四大類按相關規定申請可轉為商品性質
   歷史遺留違法建築經處理確認、依法辦理初始登記後,符合相關條件,可以按照深圳市有關規定申請轉為商品性質。
   ?原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建築在480平方米以內的部分,按照申請轉為商品性質時的公告基準地價的10%補繳地價;
   ?原農村集體經濟組織繼受單位所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建築,按照申請轉為商品性質時的市政府有關非農建設用地和徵地返還用地土地使用權交易的有關規定繳納地價;
   ?原村民、其他企業單位或者非原村民所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建築,按照申請轉為商品性質時的市場評估價補足地價。
   ?已依據《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》處理取得非商品性質房地產證的符合原村民“一戶一棟”原則的住宅類違法建築,已取得經區建設行政主管部門備案的房屋安全鑒定合格報告和消防驗收或者備案憑證的。
   不願辦理的歷史遺留違建可作為保障性住房
   在當事人或者管理人繳納罰款、地價、鑒定等費用後,申報人持《擬確認通知書》、繳費憑證到區查違辦申請辦理《農村城市化歷史遺留違法建築確認決定書》(以下簡稱《確認決定書》)。申報人在取得《確認決定書》後,向市房地產權登記中心(以下簡稱登記機構)申請辦理房地產初始登記。至此,歷史遺留違法建築經處理、初始登記後,為非商品性質房地產,限定自用,不得抵押、轉讓。
   而歷史遺留違法建築當事人或者管理人取得《擬確認通知書》後,不願意辦理處理確認手續的,可以向區政府申請政府收購。區政府組織相關部門按照有關規定收購前款規定房屋後,以市政府指定機構名義辦理房地產初始登記,並可以根據房屋實際安全狀況作為臨時性保障性住房。
   私拉亂接水電氣要罰5萬
   在處理歷史遺留違法建築過程中,確需對依法應當拆除、沒收或者具有嚴重安全隱患的歷史遺留違法建築實施停水、停電、停氣的,由區查違辦或者轄區街道辦事處將歷史遺留違法建築的具體名稱、地址以及停止供應點等信息書面通知供水、供電、供氣單位。
   供水、供電、供氣單位停止向歷史遺留違法建築供水、供電、供氣後,當事人違法私拉亂接的,由水、電、氣主管部門依據相關法律、法規責令停止違法行為,並對私拉亂接的雙方當事人進行處理,相關法律、法規未規定罰款的,由水、電、氣主管部門分別對雙方當事人處以5萬元罰款。
   開發違建房產違法所得全額沒收
   此次《實施辦法》對當事人相關法律責任也進行了明確界定:
   ?當事人提供虛假材料或者利用隱瞞、欺騙手段獲得歷史遺留違法建築處理確認,未發生房地產轉移、抵押等初始登記以外的其他登記行為的,撤銷《確認決定書》,並對違法當事人處以原初始登記所繳納罰款和地價總額20%的罰款,已收取的地價不予退還;
   ?已經發生房地產轉移、抵押等初始登記以外的其他登記行為的,將對違法當事人處以原初始登記所繳納罰款和地價總額100%的罰款,已收取的地價不予退還;
   ?涉嫌犯罪的,移送司法機關依法處理。
   ?以房地產開發為目的興建違法建築,除依法拆除、沒收或者征收所建違法建築外,對已實際分割轉讓、造成重大經濟損失或者嚴重影響的違法建築轉讓方,依法沒收違法所得;
   ?涉嫌非法經營犯罪的,移送司法機關依法處理。
   如何認定歷史遺留違建
   (一)原村民非商品住宅超批准面積的違法建築;
   (二)1999年3月5日之前所建的符合《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》處理條件,尚未接受處理的違法建築;
   (三)1999年3月5日之前所建不符合“兩規”處理條件的違法建築;
   (四)1999年3月5日之後至2004年10月28日之前所建的各類違法建築;
   (五)2004年10月28日之後至《決定》實施之前所建的除經區政府批准復工或者同意建設外的各類違法建築。根據《辦法》第二條,市政府確定的試點區域外的農村城市化歷史遺留違法建築,不納入試點處理範疇;非原村民所建住宅類農村城市化歷史遺留違法建築、對以房地產開發為目的未經批准建設的住宅類歷史遺留違法建築(包括建成後已實際分割轉讓的情形)不予處理確認。
   歷史遺留違建
   處理確認條件
   (一)歷史遺留違法建築不屬於《決定》第9條、第10條以及《辦法》第46條規定應當予以拆除或者沒收的情形,不屬於城市更新項目中依據城市更新年度計劃和已批規劃應當予以拆除重建的範圍,以及不屬於《實施辦法》規定不予處理確認的其他情形;
   (二)已按照行政處罰決定書繳納罰款;
   (三)已取得規劃國土部門出具的規劃土地審查意見書,且已按照規劃土地審查意見書要求補繳地價;
   (四)已取得經區建設行政主管部門備案的房屋安全鑒定合格的報告並已交清鑒定費用;
   (五)已取得消防驗收或者備案憑證並已交清相關費用;
   (六)已按照《實施辦法》規定提交相應承諾書或者協議書。
   反應
   專家:需避免讓部分人享受政策漏洞紅利
   對我市歷史遺留問題一直頗為關註的深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示,近年來深圳在歷史遺留違法建築方面已經接連出台了很多相關政策,但是由於相關細則一直未能落地,未能遏制住違建勢頭的同時,反而還引發了一波又一波的搶建加建潮。
   據其介紹,在今年來,我市的歷史遺留違法建築的規模從10萬多棟變成了40多萬棟。“我市在解決歷史遺留違法建築問題方面一直在尋求解決辦法,政府部門這次通過分類處理確認的做法比較科學,一方面原村民的適當放寬,另一方面,以房地產開發為目的歷史遺留違建或者非原村民的不予處理甚至加大處罰,這樣做的好處是謀求社會平衡發展,避免讓一部分人享受到政策漏洞的紅利。”
   在宋丁看來,這是一部分市民與絕大多數市民的利益關係,不能隨意放開確權,必須經過非常嚴格的審批環節,逐步理性放開。宋丁認為,深圳的很多工薪階層,響應國家的政策號召花費高價購買了商品房,很多成為了房奴,可是,如今政府部門對於歷史遺留違建的確權後,勢必會對這些購房者不公平。
   村民:擔憂確權後房產稅出台增加稅負
   得知該《辦法》即將實施的深圳原村民魏先生,並沒有想象中的激動,他告訴記者,確權與否對自己的影響不大。他和記者算了一筆經濟賬。“以深圳民治片區為例,一棟4層的歷史遺留違建,一個月的租金為1.5萬-2萬元左右,而在福田繁華片區,租金的收益每個月達到3.5萬元以上。如果賣出去,就算每平米2萬元,480平米也就賣到960萬,大概是20多年的房租。顯然今後房租走高是必然,所以除非是急需用錢,否則一般的原村民都不會選擇出讓。”
   與此同時,魏先生還表達了自己的擔憂,“以後是否房產稅也會來了,到那時,自己的房子一旦確權後,會不會要支付房產稅,如果要交怎麼交,如果征收很高的稅,這些都會增加我們的負擔。希望今後政府部門能儘量考慮村民的實際情況,在政策上給予一定的傾斜。”
   解讀
   Q:歷史遺留違法建築意味著“小產權房”確權?
   A(市規土委):“小產權房”通常是指在農村集體土地上建設、向社會公眾租售的房屋;國家層面的相關文件提及“小產權房”時實際側重於三個方面,一是占用農村集體所有的土地;二是占地的違法性;三是主體方面強調是城鎮居民到農村購置。
   我市經過1992年、2004年兩次農村城市化改造,全市原農業戶口人員已全部轉為城市居民,農村集體土地已轉為國有,土地所有權實現了從國家所有和農村集體所有的二元結構到國家所有的一元結構的轉變。在全市土地已經國有化的大背景下,我市農村城市化歷史遺留違法建築在占地性質方面與“小產權房”存在著本質區別,是農村城市化的歷史進程中所產生的若干問題之一。
   此外,歷史遺留違法建築經申報,並不代表可以辦理房地產登記,市規土委將根據土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃的要求,分別採用確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式,分期分批處理。
   Q:原村民和“一戶一棟”的“一戶”如何理解?
   A(市規土委):原村民是指公安機關登記在冊(原特區內截至1993年1月1日、原特區外截至2003年10月29日),並參加本村勞動分紅的農村集體經濟組織成員;按照每戶原村民劃定原農村宅基地或者非農建設用地標準中的一戶,是指原村民的戶籍單位。原村民中年滿30周歲未婚的(原特區內截至1993年1月1日、原特區外截至2004年3月31日),可認定為一戶。
   Q:已納入舊改的歷史遺留違建視為已經處理?
   A(市規土委):根據《辦法》規定,對於已列入城市更新年度計劃的城市更新單元內、不屬於規劃審查應當依法予以拆除或者沒收的歷史遺留違法建築,由區查違辦核發《農村城市化歷史遺留違法建築簡易處理通知書》,歷史遺留違法建築當事人或者管理人按要求繳清地價和罰款後,在城市更新過程中視為已經處理確認的建築物。
   對依法批准的房屋征收和土地整備項目確定拆除範圍內涉及的歷史遺留違法建築,參照城市更新範圍內的歷史遺留違法建築處理。
   《實施辦法》出台背景
   1992年6月18日
   中共深圳市委、市人民政府發佈《關於深圳經濟特區農村城市化的暫行規定》,特區內土地轉為國有、村民轉為居民,為深圳建設成外向型、多功能的國際性城市奠定了基礎。
   2001年10月17日
   市人大常委會通過2002年3月1日起施行《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》(以下簡稱“兩規”)處理了部分歷史遺留違法私房和生產經營性違法建築。
   2003年10月29日
   中共深圳市委、深圳市人民政府發佈了《關於加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見》,對寶安、龍崗兩區進行城市化改造,實現深圳經濟特區內外一體化全面快速發展。
   2005年底
   深圳經過1992、2003年兩次農村城市化改造,2005年底全市原農業戶口人員已全部轉為城市居民,農村集體土地已轉為國有,土地所有權實現了從國家所有和農村集體所有的二元結構到國家所有的一元結構的轉變。城市化水平大幅度提升,但也為眾多歷史遺留違法建築所困擾。
   2009年
   市人大常委會頒佈了《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》,要求全面推進農村城市化歷史遺留違法建築的處理工作。將不同時期、不同類型的違法建築全部納入處理範疇。在《決定》頒佈之日起一年內對所有違法建築進行普查,然後對經普查記錄的違法建築區別其違法程度分類處理。
   2010年
   我市完成了對全市農村城市化歷史遺留違法建築的全面普查工作,掌握了我市農村城市化歷史遺留違法建築的數量以及分佈形態,建立了全市違法建築一張圖。
   2013年12月
   出台《〈深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定〉試點實施辦法》。
   □相關新聞
   加強查處整改遏制新增違建
   市規劃土地監察支隊開展部衛片違法圖斑集中巡查、檢查專項執法行動
   晶報訊(記者 朱曉蕾 通訊員 魏凌)隨著《試點實施辦法》(以下簡稱“實施辦法”)出台,我市查違部門積極就相關工作進行縝密部署,嚴防嚴控,嚴厲打擊違法違建及搶建行為。
   記者昨日跟隨巡查小組前往光明新區進行衛片違法圖斑集中巡查、檢查工作,獲悉此次專項行動可謂是“重拳狠打”,執法巡查人員以2013年部衛片監測發現的違法圖斑為基礎,對每個違法圖斑逐一進行核查,無一遺漏,確保全面、真實掌握全市在建違法建築及2013年新增違法用地情況,重點掌握涉嫌在售居住類違法建築及違法占用耕地情況,拍照、建立巡查台賬,並錄入“天地網”。同時,巡查組還將對“2012年光明新區違法建設案件聯合查處專項行動”進行驗收,逐宗複查案件現場;對違法占用耕地復耕不到位的案件,現場與轄區(新區)大隊簽訂復耕整改責任書,督促按時復耕到位;對在建、搶建產生新增違建的案件,要公開曝光。
   據悉,為加強組織保障,此次專項行動還專門成立專項執法行動領導小組,由監察支隊主要領導任組長,全員參與巡查,分為11個巡查組,於1月14日-28日期間,集中展開專項巡查整改工作。並將以此為契機,演練全市聯合巡查、檢查行動,形成長效工作機制,認真落實查違責任,維護規劃土地市場的法治秩序,堅決遏制新增違建。
   晶報記者 朱曉蕾/文 劉鋼/圖  (原標題:4類歷史遺留違建可轉為商品性質)
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